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地主さんから土地を仕入れる。その②

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前回に引き続き、地主さんから土地を仕入れることを語りたいと思います。

 

実は地主さんもいろいろ事情や都合があるんですよね。

 

もちろん、すべてを知ってるわけではないんですが、
いろいろ愚痴を聞かせて頂いてましたね。

 

まず、いろんな地所(不動産)をお持ちです。

で、その中で、優良資産と不良資産に分けられます。

 

 

優良資産は、その名の通り、不動産の側面・収入の側面からみても、
優秀な内容のため、保有しつづけたい資産です。

 

・駐車場
・利回りの良いマンション、ビル、アパート

 

一方で、不良資産は、不動産の側面からみて、問題があったり、
収入面もイマイチなため、現金化できるならしたい資産であったりします。

 

・貸地(底地)
・利回りの悪いマンション、ビル、アパート
・市街化調整区域内の土地

 

不動産業者は、もちろん優良資産を安く買いたいのですが、
余程の事がない限り、地主さんは売ってくれません。

 

なので、不良資産の中で、問題の少ない物件を安く買わせてもらう交渉をして、
物件の仕入れを行います。

売却交渉を行うために、不動産業者として、希望金額と購入条件を地主さんに
言わなければならないのですが、

 

ここからキツネとタヌキのバカし合いが始まります(笑)

 

1、地主さんは、よくない物件と分かっていても、どうせなら高く売りたい。

2、不動産業者は、悪条件な物件でも、予想経費(購入後の問題処理費用)

を見込んで、利益が出る金額で買えるなら、仕事になるので仕入れたい。
 

という双方の思惑の中で、まずは不動産業者から地主さんに対してのヒアリングから始まります。

 

なぜ、地主さんへのヒアリングから始まるのかですが、不動産業者サイドからすると、正確な買い取り希望価格を算出するために、物件の状況をなるべく細かく聞かないと、買ったあとのリスクが計算できない。からです。

 

 

もちろん、見た目から判断して、金額を出して交渉するのもアリですが、
どうしても、リスクを過大に含んだ査定になるので、提示金額が安くなりますね。

 

そうなると、地主さんに塩をまかれてしまいます(笑)

 

なので、高い金額を出すためにも、ヒアリングから始めることが非常に多いですね。

分かっている地主さんはヒアリングに応じてくれますよ。

 

逆に地主さんに売る気がない物件の場合は、かなり冷たく対応されてしまいますね。

さらに逆にもどって、売るとは言わないが、売る気がある物件の話に関しては、
聞き方を気をつければ、いろいろと話してくれますね。

 

で、金額とその他条件がまとまると、契約に至ります。

 

めでたしめでたし。

 

お読み下さりありがとうございました。

 

この続きはまたの機会にお話します。

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元不動産マンのくすてつです。

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