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地主さんから土地を仕入れる。その③

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地主さんから土地を仕入れる。その③を語りたいと思います。

 

え!飽きてきた?

そんなことを言わず、お付き合い下さい(笑)

 

それでは、始めますね。

 

前回は、売却金額等が決まって、無事、契約!ってところまでのお話でしたね。

 

今回はその続きです。

 

売買契約には、金額も大切ですが、その他の条件もかなり重要になります。

 

箇条書きにすると・・・※並べてる順番はバラバラです(笑)

1、売買金額と手付金額
2、公簿売買か実測売買のどちらか。
3、測量するかしないか。
4、測量する場合の費用負担は?
(基本的には売る側負担ですが、以外と高額になるので嫌がる地主多いです。)
5、現状引き渡しか、更地引き渡しか?
6、埋設物発見時はどうするか。
7、契約日はいつか
8、契約場所は?
9、境界が確定出来なければどうするか。
10、引き渡し前に当該敷地に入って、作業(解体や立ち退き交渉など)を行ってもいいか。

などなど、上げるとキリがないんで、このあたりで止めときますが、

 

「仕入れ契約」というのは、

エンドユーザーさんがマイホーム等を購入するときと違って、

基本的には双方合意に至るのであれば、契約内容は何でもOKです。

 

エンドユーザーさんが購入するときの契約内容は、
ある一定の内容や形式が決まってます。消費者保護の観点からですね。

 

ですが、仕入れ契約の場合、売主が地主さんや業者で買主が業者なので、

ある一定の形式というか、消費者保護のような考えはまったくありません。

 

なので、金にものを言わせた、にわか仕込みの仕入れ業者は、
かなり高い確率で、クソ物件を掴まされます(笑)

基本的にこの業界の方々は、みんな嘘つきです(笑)

 

新人さんはみんな、3ヶ月程度で一旦は猛烈な人間不審に陥ります(笑)
で、そのまま消えるか、自分も嘘つきになって残りますね。

契約書類を作成する業者も、好き勝手な都合の良いことを仕入契約書に書いたり
しているところも結構あります。

 

それはもう、ピアノを引くようにPCのキーボードを叩いていますね(笑)

で、契約相手に突っ込まれなければOKって感じでやってますね。

 

まあ、地主さんもある程度の方々は百戦錬磨ですし、リーガルチェックをする
地主さんもおられますので、そうは問屋が下ろしませんが・・・

 

まあ、双務契約としてのバランス感覚が大切になってきますね。

 

仕入れを目指す人にアドバイスするとしたら、

仕入契約書を一から作成できなければ、仕入れはやるな!
作成できるなら、仕入れがんばれ!ってところでしょうかね。

 

しかしまあ、無事に仕入契約書が出来て、いざ相対で契約締結!ってなっても、
地主さんは最後まで「売るよ」ってセリフはなかなか言わないですね。

 

ていうか、ほとんど聞いたことないです(笑)

 

あとでなんかあったときに

「いやいや、お宅がその条件で売ってくれって言ったんでしょ」と
言いたいがために、「売ってもいいよ」「売るよ」って言わないみたい。

 

だから契約時なんかは、こちらで仕入契約書の条文を淡々と読み上げて、

ひと呼吸の間(無言の時間)をわざとおいてから、

最後に「では、ここにサインとハンコ押して下さい」って言って、おしまい。

 

あとは「では契約通りに進めますね。これからはよろしくです」

って言って帰るだけ。

肝心なのは、事をひとコマ進めるにあたり「拒否」がないことを無言で確認。

これが肝心。

 

「拒否がない」ことがOKのサインなのです。

 

仕入れが出来ない人は、聞かなくていいのにわざわざ

「この内容でよろしいですか?」

「これでいいですか?」

「なんか質問ありますか?」

 

なんて聞いてますね。

 

基本、地主さんは地主歴が長い人ほど、

不動産屋は嘘つきだと思っているけれども、

その道のプロだし、足元は見られたくない。

 

また、地主さん自身も都合が悪いことは聞かれるまで黙っているし、

聞かれなければそのままスルーするつもりだし、気が小さい人も多いし、

なんかあったときは絶対に人のせいにしたいので、

改めて聞かれると、まず即答できないし、するつもりないし、絶対しない。

 

案の定「じゃあ、検討しておきますよ」と言われ、

付き合いある業者のオヤジに聞いて、

案件を横から取られて終わりなんですよね。

 

わたしは部下に教えるときには

「女の子を口説いてホテルに連れていくときと同じだよ」

って、教えていました(笑)

 

女の子をホテルに連れ込むときって、

わざわざ「今からあのラブホテルに行って、エッチするけどいい?」

とは聞かないですよね。

で、女の子にわざわざ了解取って、ホテルに行く。なんてしないですよね。

 

大体は、女の子の肩抱いて、そそくさそそくさと入って行きませんか?
(間違ってたらごめんなさい)

 

女の子は都合の悪いことは、すべて男の子のせいにしたいんですよ。

 

地主さんも都合の悪いことは、業者のせいにしたいんですよ。

 

そこんところを理解して、心理戦というか駆け引きを勝った人が、

気持ちよく仕入れれる訳です。

 

長くなりましたが、お読み下さりありがとうございました。

-開発
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元不動産マンのくすてつです。

業界歴約20年でいろんな事を経験。
そして、いろんな事があったので、
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